Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku?

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest możliwa i zgodna z przepisami prawa, choć wymaga zachowania określonej procedury i współpracy z bankiem. Wbrew pozorom, nie jest to sytuacja wyjątkowa – wiele osób na rynku nieruchomości, również na Podkarpaciu, decyduje się sprzedać zadłużony dom lub mieszkanie, np. w celu zakupu większego mieszkania lub zmiany lokalizacji.


Spis treści:

  1. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – co musisz wiedzieć?
  2. Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku?
  3. Jak sprzedać mieszkanie przed upływem okresu kredytowania? Dostępne opcje spłaty
  4. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – gdy kupujący kupuje na kredyt
  5. Na co uważać przy sprzedaży mieszkania z hipoteką?
  6. Czy sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym się opłaca?
  7. Sprzedaż mieszkania z kredytem na Podkarpaciu
  8. Ile kosztuje sprzedaż mieszkania? Koszty, o których trzeba pamiętać
  9. Koszty notariusza – kto płaci i ile to kosztuje?
  10. FAQ

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – co musisz wiedzieć?

Tak, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest jak najbardziej legalna. W chwili zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, kredyt nadal obciąża nieruchomość, a nie osobę fizyczną – dlatego kluczowym elementem transakcji jest uregulowanie zadłużenia wobec banku. Dla kupującego najważniejsze jest, by po zakupie otrzymać nieruchomość wolną od obciążeń, co wymaga wcześniejszej spłaty hipoteki i jej wykreślenia z księgi wieczystej mieszkania.

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku?

Pierwszym krokiem sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest uzyskanie z banku aktualnego salda zadłużenia oraz tzw. promesy – dokumentu potwierdzającego zgodę banku na wcześniejszą spłatę kredytu oraz warunki wykreślenia hipoteki. Po znalezieniu kupującego ustala się sposób rozliczenia zobowiązania – często część ceny zakupu trafia bezpośrednio na rachunek kredytowy sprzedającego, a pozostała kwota na jego konto osobiste. Po spłacie kredytu bank wydaje zaświadczenie o całkowitej spłacie oraz zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Dokument ten przedkłada się do sądu wieczystoksięgowego. Cała procedura sprzedaży nieruchomości jest przejrzysta i bezpieczna – o ile wszyscy uczestnicy działają zgodnie z ustaleniami.

Jak sprzedać mieszkanie przed upływem okresu kredytowania? Dostępne opcje spłaty

Najczęstszym scenariuszem sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką jest spłata kredytu ze środków uzyskanych od kupującego – jego przelew części kwoty trafia bezpośrednio do banku. Drugą opcją jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego ze środków własnych sprzedającego, jeszcze przed zawarciem umowy. Istnieje też możliwość przeniesienia kredytu hipotecznego na kupującego, ale wymaga to jego zdolności kredytowej i zgody banku – rozwiązanie to stosowane jest znacznie rzadziej.

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – gdy kupujący kupuje na kredyt

Gdy kupujący nabywa mieszkanie obciążone hipoteką z wykorzystaniem własnego kredytu hipotecznego, transakcja wymaga szczegółowego skoordynowania między dwoma bankami: tym, który udzielił kredytu sprzedającemu, oraz tym, który udziela kredytu kupującemu. W praktyce oznacza to, że bank kupującego wypłaca część środków bezpośrednio na konto banku sprzedającego – w celu spłaty pozostałego zadłużenia i wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Pozostała część trafia na konto sprzedającego lub na pokrycie innych kosztów transakcji (np. prowizji, PCC, notariusza).

Dodatkowo, zanim bank kupującego wypłaci środki, musi uzyskać promesę wykreślenia hipoteki oraz potwierdzenie warunków transakcji – dlatego ważna jest dokładna dokumentacja i ścisła współpraca między stronami, notariuszem i oboma bankami. Cała procedura jest jak najbardziej możliwa i powszechnie stosowana, ale może wydłużyć czas finalizacji – dlatego warto zaplanować ją z odpowiednim wyprzedzeniem.

Na co uważać przy sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Kluczowe jest uzyskanie aktualnych dokumentów z banku – szczególnie promesy, która może być ważna tylko przez 30 dni. Sprzedający powinien także upewnić się, że dane w księdze wieczystej mieszkania są aktualne. Czasem pojawiają się opóźnienia w wydaniu zgód przez banki, co może przesunąć finalizację transakcji.

Ważne też, by na etapie podpisywania aktu notarialnego wszystkie rozliczenia były precyzyjnie określone – warto skorzystać z pomocy notariusza doświadczonego w sprzedaży nieruchomości z hipoteką.

Czy sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym się opłaca?

Dla wielu właścicieli sprzedaż mieszkania z hipoteką jest jedynym sposobem na zmianę lokum lub spłatę innych zobowiązań. Taka decyzja może być opłacalna np. w sytuacji wzrostu cen nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać o ewentualnych kosztach wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego i możliwym podatku dochodowym – chyba że pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na zakup nowego mieszkania w ciągu 3 lat, co pozwala skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Sprzedaż mieszkania z kredytem na Podkarpaciu – transakcja z hipoteką w tle

Na regionalnym rynku, zwłaszcza w Rzeszowie, Łańcucie czy Przemyślu, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest rzadkością. Kupujący są coraz bardziej świadomi procedur i chętniej podejmują transakcje z udziałem banku. Warto współpracować z doświadczonym doradcą kredytowym i notariuszem, którzy pomogą przeprowadzić sprzedaż nieruchomości sprawnie i bezpiecznie. Dobrze przygotowana oferta, z kompletem dokumentów i przejrzystym planem rozliczenia, może przyciągnąć potencjalnych nabywców mimo istnienia hipoteki.

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania? Koszty, o których trzeba pamiętać

Sprzedaż mieszkania wiąże się z kilkoma kosztami, które – choć zazwyczaj ponoszone są przez kupującego – w niektórych przypadkach dotyczą również sprzedającego. Oto najważniejsze z nich:

  • Podatek dochodowy (19%). Jeśli mieszkanie sprzedawane jest przed upływem 5 lat od końca roku zakupu, sprzedający może być zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego od zysku. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy pieniądze ze sprzedaży przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat – wtedy obowiązuje ulga mieszkaniowa.
  • Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym, bank może naliczyć prowizję za wcześniejszą spłatę (zwykle maks. 3%), ale tylko w pierwszych 3 latach od podpisania umowy (dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu). W przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym opłaty mogą obowiązywać przez cały okres.
  • Koszty dokumentów i zaświadczeń. Sprzedający ponosi koszt zaświadczeń z banku (np. o saldzie zadłużenia, promesy wykreślenia hipoteki) – zwykle to ok. 100–300 zł. Może się też pojawić koszt wypisów aktu notarialnego lub pełnomocnictwa.
  • Prowizja pośrednika (jeśli korzystasz z biura nieruchomości). Biura nieruchomości zazwyczaj pobierają prowizję w wysokości 2–3% wartości transakcji + VAT. Czasem płaci ją kupujący, czasem sprzedający, a czasem obie strony – zależnie od ustaleń.
  • Koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Warto uwzględnić też wydatki na home staging, drobne naprawy, sesję zdjęciową czy ogłoszenia premium. Ich koszt to zwykle od kilkuset do kilku tysięcy złotych, ale może realnie podnieść cenę sprzedaży.

Koszty notariusza – kto płaci i ile to kosztuje?

Co do zasady, większość kosztów notarialnych ponosi kupujący, ponieważ to on zazwyczaj wnioskuje o sporządzenie aktu notarialnego. Po stronie kupującego jest taksa notarialna, wypisy aktu notarialnego, opłata za wpis do księgi wieczystej, podatek PCC.

SPRAWDŹ TAKŻE: MIESZKANIA NA SPRZEDAŻ RZESZÓW | MIESZKANIA NA SPRZEDAŻ ŁAŃCUT | MIESZKANIA NA SPRZEDAŻ TARNOBRZEG

FAQ – sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym: fakty i procedury

Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki – jak to wygląda?

Kredytobiorca może spłacić kredyt w każdej chwili – zgodnie z ustawą z 23 marca 2017 – ale wcześniejsza spłata może wiązać się z prowizją (do 3% spłacanej kwoty) w przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym przez pierwsze 36 miesięcy umowy. Po tym okresie, zazwyczaj nie ma dodatkowych opłat; przy stałych stopach mogą obowiązywać cały czas. Wcześniejsza spłata może natomiast obniżyć całkowity koszt odsetek. Szczegółów szukaj w swoim banku.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek dochodowy

Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego zakupu), dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Dochód to różnica między ceną sprzedaży a kosztem zakupu i ewentualnymi kosztami modernizacji. Istnieje jednak ulga mieszkaniowa – jeśli środki przeznaczy się na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, można całkowicie uniknąć podatku.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym przed upływem 5 lat – konsekwencje

Sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat, musisz zapłacić 19% podatek od dochodu – chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej (przeznaczenie środków na zakup, budowę, remont lub spłatę kredytu hipotecznego). Podatek liczony jest od różnicy między przychodem a kosztem nabycia (np. cena + udokumentowane nakłady).

Pieniądze ze sprzedaży mieszkania – czy dostanę je od razu od nowego właściciela mieszkania?

Nie – transakcja przeprowadza się u notariusza. Kupujący wpłaca część ceny na konto banku sprzedającego na spłatę kredytu, a resztę przelewa na konto sprzedającego, zgodnie z umową. Sprzedający nie otrzymuje całej sumy jednorazowo.

Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno innego mieszkania, nowego – czy można tak zrobić?

Tak. Środki ze sprzedaży mieszkania możesz przeznaczyć na nową nieruchomość – co jest warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Ważne jest, by zrobić to w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedano nieruchomość . Kupując nowe mieszkanie, będziesz musiał ponieść podatek PCC (2%) i koszty notarialne, ale to standardowa procedura przy rynku wtórnym.